Vị trí thông minh trong lĩnh vực bất động sản đã và đang trở thành một phần không thể thiếu trong quá trình định hình chiến lược kinh doanh, đầu tư và phát triển dự án. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh phức tạp, việc hiểu rõ cơ cấu không gian và vị trí của một dự án là điểm khởi đầu quan trọng để đảm bảo sự thành công trong quyết định kinh doanh.
Cùng VGM khám phá các nội dung sau để hiểu rõ hơn cách mà các công cụ phân tích không gian địa lý đang được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản.
Vị trí thông minh trong ngành bất động sản là gì?
Vị trí thông minh (Location intelligence) là sự kết hợp giữa công nghệ phân tích và dữ liệu vị trí nhằm đưa ra các giải pháp thông minh cho các hoạt động liên quan tới chiến lược kinh doanh, đô thị thông minh và quản lý tài sản.
Trong lĩnh vực bất động sản, vị trí thông minh thường được sử dụng để tính toán tiềm năng của bất động sản và khu vực lân cận để quản lý tài sản bất động sản hiệu quả hơn.
Vị trí thông minh cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc hình thành nên các đô thị thông minh (Smart cities) thông qua việc tận dụng thông tin vị trí để cải thiện hạ tầng giao thông, an ninh và đời sống cho cư dân.
Phân tích thị trường bất động sản là gì?
Phân tích thị trường bất động sản là quá trình thu thập và phân tích tất cả các thông tin liên quan cần thiết để đưa ra quyết định sáng suốt về việc mua, bán, cho thuê hoặc phát triển bất động sản.
Các đại lý bất động sản thường sử dụng phân tích thị trường so sánh (CMA) – một hình thức phân tích thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào việc so sánh các thuộc tính của tài sản với thuộc tính của các căn hộ tương tự trong một khu vực nhất định – để xác định giá trị thị trường hợp lý của nhà riêng. Chủ sở hữu và người mua bất động sản cũng có thể khai thác CMA để xác định giá chào bán trước khi rao bán nhà trên thị trường hoặc quyết định mức giá tối ưu mà người mua có thể trả.
Trong thế giới bất động sản thương mại (CRE), các chuyên gia thường sử dụng các hình thức phân tích thị trường phức tạp hơn để tạo và đánh giá các chiến lược đầu tư, đánh giá các giao dịch và xác định cách sử dụng sinh lời nhất đối với các thửa đất. Việc phân tích này bao gồm các hoạt động thu thập dữ liệu và phân tích số liệu để trả lời các câu hỏi như:
- Thị trường bất động sản địa phương nào có khả năng phát triển trong những năm tới và thị trường nào có khả năng bị thu hẹp?
- Những thành phố nào có tiềm năng tốt nhất để đầu tư vào bất động sản cho thuê? Thị trường cho thuê ở đâu có khả năng phát triển mạnh và ở đâu có khả năng suy giảm?
- Nên biến một lô đất nhất định thành trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng hay khu chung cư?
- Đâu là khu vực thị trường tốt nhất mà một chuỗi bán lẻ cụ thể nên đầu tư mở rộng?
Phân tích vị trí trong lĩnh vực bất động sản
Các yếu tố chính trong phân tích thị trường bất động sản
Các yếu tố trong phân tích thị trường bất động sản có thể chia thành hai loại: yếu tố cấp độ thị trường và yếu tố cấp độ tài sản.
1. Yếu tố cấp độ thị trường
Yếu tố quan trọng đầu tiên trong việc phân tích thị trường bất động sản là sự xem xét kỹ lưỡng các yếu tố vĩ mô liên quan tới cấp độ thị trường. Các yếu tố này bao gồm:
- Xu hướng dân số và thị trường lao động: Dân số tăng hay giảm? Người dân có xu hướng di cư không? Thu nhập trung bình của hộ gia đình so với quốc gia thế nào? Cơ hội làm việc có tăng không?
- Cơ sở hạ tầng và tiện ích địa phương: Khu vực có đủ cơ sở hạ tầng như trung tâm mua sắm, nhà hàng, công viên và điểm du lịch khác không? Thương mại địa phương đang phát triển hay đang suy yếu? Đối với bất động sản thương mại, cạnh tranh như thế nào?
- Mức độ tội phạm: Tình hình tội phạm đang thay đổi như thế nào? Có nguy cơ an ninh đầu tư không?
- Phát triển và xây dựng: Có các dự án phát triển lớn nào đang lên kế hoạch? Có đủ nhu cầu về nhà ở so với cung cấp? Tình hình pháp lý địa phương ra sao?
- Giá bất động sản và tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ trống so với khu vực tương tự khác thế nào? Giá thuê và giá cả đang biến đổi như thế nào?
Tất cả những yếu tố này cần được xem xét ở cả mức địa phương và siêu địa phương, vì các khu vực trong cùng một thành phố có thể có sự phát triển và quy hoạch khác nhau.
Xu hướng di cư trong nước là chìa khóa để tiến hành phân tích thị trường bất động sản
2. Yếu tố cấp độ tài sản
Yếu tố cấp độ tài sản cần xem xét các thông tin liên quan trực tiếp đến tài sản cụ thể, gồm:
- Vị trí và tiện ích: Căn hộ hoặc tài sản kinh doanh nằm gần trường, giao thông và tiện ích không? Điểm lợi của vị trí là gì? Khu vực đỗ, trông giữ xe có tiện lợi và đảm bảo an ninh không?
- Chi phí bảo trì và nâng cấp: Bảo trì tài sản cần bao nhiêu tiền? Cần phải cải thiện điều gì trước khi tài sản đó có thể sinh lợi? Tài sản có tiềm năng tăng giá trị thông qua nâng cấp không?
- Thu nhập từ cho thuê: Nếu bất động sản là loại hình căn hộ cho thuê, thì thu nhập đến từ tiền cho thuê nhà là bao nhiêu? Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ trống dự kiến là gì? Người thuê có trả đúng hạn không?
- Lưu lượng truy cập: Đối với doanh nghiệp dựa vào khách hàng, lưu lượng truy cập là yếu tố quan trọng. Có bao nhiêu người đến địa điểm này hàng ngày? Tăng hay giảm? Thông tin về người dùng cũng cần xem xét. Nó so sánh với các tài sản tương tự trong khu vực.
- So sánh với tài sản khác: Bên cạnh các yếu tố trên, phân tích bất động sản cần xem xét giá cả và hiệu suất của các tài sản tương tự trong những năm gần đây.
Các thước đo để đánh giá khả năng sinh lời của tài sản tạo thu nhập:
Nếu mục tiêu chính của việc mua bất động sản là đạt được sự tăng giá trị lâu dài thì việc phân tích các yếu tố được liệt kê ở trên có thể giúp đánh giá các giao dịch bất động sản tiềm năng và xác định liệu một bất động sản nhất định có được kỳ vọng sẽ tăng giá ở mức tốt hay không.
Các thước đo để đánh giá khả năng sinh lời của tài sản bao gồm:
- Tỷ lệ Vốn hóa (Cap Rate): Đo thu nhập ròng (NOI) so với tổng giá mua, giúp định lượng tiềm năng thu nhập. Công thức: Tỷ lệ vốn hóa của một tài sản (capitalization rate) = tỷ lệ thu nhập hoạt động ròng (NOI) chia cho tổng giá mua (bao gồm cả chi phí sửa chữa và chi phí đóng cửa, nhưng không bao gồm chi phí tài chính).
- Số Lần Thuê Gộp (Gross Rent Multiplier): So sánh giá tài sản với tiền thuê dự kiến hàng năm, cho biết khả năng đầu tư so với thị trường khác.
- Lợi Nhuận Tiền Mặt trên Tiền Mặt Đầu Tư (Cash on Cash Return): Xác định dòng tiền cuối năm đầu tiên dựa trên thu nhập và chi tiêu thực tế, bao gồm trả trước, thanh toán thế chấp, sửa chữa và nhiều yếu tố khác.
Vai trò của thông tin vị trí trong phân tích thị trường bất động sản
Nhiều dữ liệu phân tích thị trường bất động sản thương mại sử dụng thông tin vị trí và lượng người qua lại. Dưới đây VGM sẽ minh họa tiềm năng của việc phân tích vị trí thông minh trong ngành bất động sản qua một số lĩnh vực bất động sản cụ thể với những lợi ích rõ ràng:
1. Phân tích thị trường bất động sản cho các dự án chung cư, căn hộ gia đình
Việc đầu tư vào các dự án bất động sản xây dựng chung cư & khu căn hộ sẽ dễ dàng hơn khi bạn sử dụng công cụ phân tích vị trí thông minh.
Bằng cách sử dụng phân tích lưu lượng người qua lại, mật độ dân cư & giao thông, bạn có thể phân tích sự di chuyển dân số ở cả cấp độ vĩ mô (toàn quốc/ tỉnh/ thành phố) và vi mô (theo cấp độ hành chính nhỏ hơn như: quận/huyện…).
Hơn nữa, thông qua cách xếp chồng dữ liệu lưu lượng người với dữ liệu nhân khẩu học & tâm lý học lên nhau, bạn có thể hiểu rõ hơn về các đặc điểm cụ thể của nhóm dân cư di chuyển đến và đi từ mỗi khu vực. Dựa trên cách tính đến các số liệu như độ tuổi, thu nhập trung bình của hộ gia đình (HHI) và thành phần hộ gia đình của những người tái định cư so với dân số địa phương, doanh nghiệp/ tổ chức có thể đánh giá liệu khu vực này có thu hút các gia đình trẻ hay liệu nó có phổ biến hơn với những người về hưu hay không?
Mẹo: Khám phá dữ liệu dân cư và phân tích nhân khẩu học tại mọi khu vực địa lý ở Việt Nam với nền tảng phân tích vị trí thông minh VGM.AI
Phân tích vị trí cũng có thể được khai thác để đánh giá chất lượng sống của khu vực xung quanh bất động sản. Xu hướng đi lại trong khu vực lân cận và việc ghé thăm các nhà bán lẻ và trung tâm thương mại địa phương có thể chỉ ra tình hình chung về lối sống tại một khu vực. Dữ liệu này sau đó có thể được tích hợp với thông tin về tỷ lệ tội phạm địa phương, bản đồ quy hoạch và các yếu tố cấp độ tài sản chi tiết hơn để tạo ra một bức tranh hoàn chỉnh về những rủi ro và lợi ích tiềm ẩn khi đầu tư bất động sản.
2. Phân tích thị trường bất động sản bán lẻ: Cửa hàng và trung tâm mua sắm
Sử dụng dữ liệu lưu lượng người qua lại có thể cung cấp thông tin quý báu trong phân tích thị trường bất động sản thương mại bán lẻ.
Phân tích lưu lượng người tại các trung tâm thương mại và cửa hàng bán lẻ
Nếu bạn là một nhà môi giới bất động sản thương mại và đang cần bán một trung tâm mua sắm, việc sử dụng dữ liệu lưu lượng người đi bộ giúp bạn đánh giá tình hình tổng thể của trung tâm so với các đối thủ cạnh tranh. Bạn có thể hiểu lượt truy cập của khách hàng và đánh giá nhu cầu của họ đối với các dịch vụ khác nhau tại trung tâm, cũng như xác định các khoảng thời gian cao điểm. Thêm vào đó, kết hợp dữ liệu lưu lượng khách hàng với thông tin nhân khẩu học và tâm lý học giúp bạn phân tích hành vi và đặc điểm của khách hàng, so sánh chúng với khách hàng của các trung tâm mua sắm khác ở gần đó. Tất cả thông tin này có thể hỗ trợ trong việc đưa ra quyết định về giá cả, dự đoán hiệu suất đầu tư và cung cấp cho những người mua tiềm năng dữ liệu cụ thể để thấy rằng cơ hội này có khả năng sinh lời.
Phân tích lưu lượng người có thể tiết lộ tình trạng hoạt động của một trung tâm mua sắm so với đối thủ cạnh tranh
Nếu bạn muốn thuê một cửa hàng trống, dữ liệu lưu lượng người dân & mật độ giao thông trong khu vực có thể giúp bạn đánh giá sự hấp dẫn của cơ sở kinh doanh và tiềm năng khách hàng. Xác định thời gian ghé thăm cao điểm cũng có thể giúp định vị tài sản cho người thuê tiềm năng. Ví dụ: nếu lượng khách đến thăm cao nhất vào cuối tuần hoặc buổi tối, thì địa điểm kinh doanh này sẽ phù hợp với các cơ sở ăn uống hoặc giải trí…
Các khu vực thu hút nhiều người đi bộ vào buổi tối có thể là nơi lý tưởng cho các địa điểm ăn uống, cafe, hoặc giải trí
Giới thiệu nền tảng phân tích vị trí cho bất động sản – VGM.AI
VGM.AI là nhà cung cấp nền tảng tiếp thị địa lý, cung cấp dịch vụ phân tích vị trí & không gian địa lý thông minh đầu tiên tại Việt Nam.
VGM.AI cung cấp nhiều công cụ hỗ trợ việc thực hiện phân tích thị trường bất động sản dựa trên dữ liệu vị trí được đơn giản, chính xác và có cơ sở rõ ràng. Bằng cách tích hợp dữ liệu dân cư/nhân khẩu học với dữ liệu bản đồ quy hoạch/ bản đồ giao thông, VGM cung cấp cho người dùng kết quả phân tích chính xác và có thể dễ dàng theo dõi trực quan trên bản đồ số (Digital map).
Minh họa giao diện nền tảng VGM
Một số tính năng chính của VGM có thể được khai thác để phân tích thị trường bất động sản bao gồm:
- Dữ liệu về địa điểm kinh doanh trên toàn quốc: VGM cung cấp dữ liệu vị trí cửa hàng tại các khu vực địa lý được tổng hợp từ các nguồn tin cậy như Google maps, Overtu maps, và kết nối dữ liệu với các nền tảng Facebook, WordPress… Người dùng có thể phân tích mật độ thương mại tại một khu vực kèm theo các thông tin về mật độ dân số để đánh giá giá bất động sản tại khu vực tương ứng đó một cách thỏa đáng hơn.
- Chấm điểm tiềm năng bất động sản: Bất động sản ở đây có thể là nhà ở, khu chung cư hoặc các mặt bằng cho thuê làm cửa hàng/ địa điểm kinh doanh. VGM.AI cung cấp mô hình chấm điểm dựa trên các tiêu chí mà người dùng nhập vào (với trọng số mong muốn), VGM.AI sẽ tiến hành phân tích và trả về kết quả tổng điểm trên thang 10, để cho biết bất động sản đó có tổng điểm tiềm năng đang cao hay thấp.
- So sánh 2 hoặc nhiều bất động sản: Phục vụ tìm được bất động sản tối ưu nhất theo nhu cầu của doanh nghiệp, tổ chức hoặc người dùng cá nhân.
Phân tích thị trường bất động sản năm 2023
Khi thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, điều quan trọng đối với các nhà môi giới, nhà đầu tư CRE và doanh nghiệp là phải theo kịp các phương pháp và công nghệ mới nhất, hữu ích nhất đang được ứng dụng trên toàn thế giới vào hoạt động phân tích thị trường bất động sản.
Đặc biệt, việc ứng dụng các công cụ phân tích vị trí thông minh đã tạo ra những cơ hội đột phá trong việc tối ưu hóa đầu tư, dự đoán xu hướng thị trường và tạo ra giá trị cho các nhà đầu tư cũng như chuyên gia ngành bất động sản. Sự kết hợp giữa dữ liệu vị trí và thông tin thị trường đã làm cho phân tích thị trường bất động sản trở nên chính xác hơn và hữu ích hơn bao giờ hết. Điều này giúp người dùng thực hiện các quyết định dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, từ việc mua bán, đầu tư, đến quản lý và phát triển bất động sản.
VGM.AI tự hào là đơn vị công nghệ đầu tiên tại Việt Nam phát triển và cung cấp công cụ phân tích vị trí cho ngành bất động sản và các lĩnh vực kinh doanh khác.
Để nhận được tư vấn và hỗ trợ chi tiết cho từng trường hợp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi.
——————————
Thông Tin Liên Hệ
CÔNG TY TNHH GIẢI PHÁP TIẾP THỊ ĐỊA LÝ VIỆT NAM
Địa chỉ: 43 Phạm Văn Đồng, Phường Cổ Nhuế 2, Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội
Hotline: 0975.427.560
Email: info@vgm.ai
Website: VGM.AI
