Định giá bất động sản chính xác rất quan trọng đối với các bên cần sử dụng số liệu này như nhà đầu tư, người cho vay thế chấp, bảo hiểm, người mua và người bán bất động sản. Nhưng làm thế nào để có thể định giá chuẩn?
Trong bài viết này, VGM.AI gửi bạn đọc nội dung về cách định giá bất động sản chuẩn, đặc biệt khi liên quan đến việc mua và bán. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu dưới đây.
Các khái niệm định giá cơ bản
Định giá bất động sản là một việc khó khăn vì mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng như vị trí, quy mô lô đất, sơ đồ mặt bằng và tiện nghi.
Các khái niệm chung về thị trường bất động sản như cung và cầu ở một khu vực nhất định chắc chắn sẽ đóng vai trò quan trọng trong giá trị tổng thể của một tài sản cụ thể.\
Về mặt kỹ thuật, giá trị của tài sản được định nghĩa là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu tài sản đó. Không giống như nhiều mặt hàng tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản phải tính đến các xu hướng kinh tế và xã hội cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị:
- Nhu cầu: mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để thỏa mãn mong muốn
- Tiện ích: khả năng thỏa mãn mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu tương lai
- Sự khan hiếm: nguồn cung hữu hạn của các tài sản cạnh tranh
- Khả năng chuyển nhượng: sự dễ dàng trong việc chuyển giao quyền sở hữu
Giá trị so với chi phí và giá cả
Giá trị không nhất thiết phải bằng với chi phí hoặc giá cả. Chi phí thường liên quan đến những chi phí thực tế như vật liệu hay lao động, trong khi giá là số tiền mà người mua trả để sở hữu một sản phẩm. Mặc dù chi phí và giá có thể ảnh hưởng đến giá trị, nhưng chúng không chủ động quyết định giá trị.
Ví dụ, một căn nhà có thể có giá bán là 5 tỷ VND, nhưng giá trị có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể. Chẳng hạn, nếu người mua ngôi nhà đó phát hiện ra một sai sót nghiêm trọng như nền móng bị lỗi thì giá trị của nó có thể thấp hơn so với giá thực tế.
Giá trị thị trường
Thẩm định là một ý kiến hoặc ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể vào một ngày cụ thể. Báo cáo thẩm định được các doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, cá nhân, nhà đầu tư và công ty thế chấp sử dụng khi đưa ra quyết định liên quan đến giao dịch bất động sản. Mục tiêu của việc thẩm định là xác định giá trị thị trường của tài sản – mức giá có thể xảy ra nhất mà tài sản đó sẽ mang lại trong một thị trường mở và cạnh tranh.
Giá thị trường, giá mà tài sản thực sự được bán, có thể không phải lúc nào cũng đại diện cho giá trị thị trường. Ví dụ: nếu người bán bị ép buộc vì bị đe dọa tịch thu tài sản hoặc nếu một cuộc bán đấu giá tư nhân được tổ chức thì tài sản có thể được bán dưới giá trị thị trường.
Cách định giá bất động sản chuẩn trên thị trường
Việc đánh giá chính xác bất động sản phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu một cách có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể, dữ liệu chung, quốc gia, khu vực, thành phố và vùng lân cận nơi có tài sản, được thu thập cũng như phân tích để đưa ra giá trị. Dưới đây là 3 cách định giá bất động sản chuẩn được VGM.AI tổng hơp:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh doanh số bán hàng
Phương pháp so sánh doanh số bán hàng thường được áp dụng để định giá nhà và đất cho gia đình. Nó còn được biết đến là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, để là ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản được bán gần đây có đặc điểm tương tự. Những thuộc tính tương tự này được gọi là thuộc tính so sánh và để đưa ra so sánh hợp lệ, mỗi thuộc tính phải:
- Giống với thuộc tính cần định giá nhất có thể
- Đã được bán trong năm qua trên một thị trường mở, cạnh tranh
- Đã được bán trong điều kiện thị trường điển hình
Trong quá trình so sánh nên sử dụng ít nhất ba đến bốn đối tượng để đưa ra được thẩm định chính xác hơn. Khi lựa chọn tài sản để so sánh, có ba yếu tố quan trọng cần xem xét là quy mô, các đặc điểm có thể so sánh và đặc biệt là vị trí. Những yếu tố này đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thị trường của bất động sản.
Những phẩm chất có thể so sánh được
Vì không có hai tài sản nào giống hệt nhau, nên việc điều chỉnh giá bán của các tài sản có thể so sánh là cần thiết để tính đến những đặc điểm khác nhau. Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
- Tuổi và tình trạng của các tòa nhà
- Ngày bán, nếu có thay đổi kinh tế xảy ra giữa ngày bán tài sản có thể so sánh và ngày thẩm định
- Các điều khoản và điều kiện bán hàng, chẳng hạn như nếu người bán tài sản bị ép buộc hoặc nếu tài sản được bán giữa những người thân (với mức giá chiết khấu)
- Vị trí, vì các bất động sản tương tự có thể khác nhau về giá giữa các vùng lân cận
- Các đặc điểm vật lý, bao gồm kích thước lô đất, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, mét vuông không gian sống, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nâng cấp nhà bếp, lò sưởi, hồ bơi, máy điều hòa trung tâm, v.v.
Để ước tính giá trị thị trường của tài sản, người thẩm định sẽ xác định trong phạm vi giá bán đã được điều chỉnh của các tài sản có thể so sánh. Tuy nhiên, vì một số điều chỉnh có thể mang tính chủ quan, người thẩm định thường xem xét có trọng số cao hơn cho những tài sản so sánh có mức điều chỉnh ít nhất.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có thể dùng để ước tính giá trị tài sản cho một hoặc nhiều tòa nhà đã được sửa chữa, cải thiện. Phương pháp này bao gồm việc ước tính riêng biệt giá trị của các toà nhà và đất đai, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính ra giá trị của tổng thể tài sản.
Phương pháp chi phí đưa ra giả định rằng một người mua nhà sẽ không phải trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản đã được cải tạo so với việc mua đất và xây dựng một tòa nhà tương tự. Các tiếp cận này sẽ hữu ích đối với tài sản được định giá thuộc loại không được bán thường xuyên và không tạo ra thu nhập. Ví dụ như trường học, nhà thờ, bệnh viện và các tòa nhà chính phủ.
Chi phí xây dựng có thể được ước tính theo nhiều cách khác nhau. Thứ nhất, sử dụng phương pháp tính theo mét vuông trong đó chi phí trên mỗi mét vuông của một công trình tương tự được xây dựng gần đây với diện tích của tòa nhà đang xét. Thứ hai là phương pháp tại chỗ, phương pháp này ước tính chi phí xây dựng dựa trên chi phí cho mỗi đơn vị đo lường của các thành phần riêng lẻ như nhân công và vật liệu. Cuối cùng là phương pháp khảo sát số lương, ước tính số lượng nguyên liệu thô cần thiết để thay thế công trình đang xây dựng, cùng với giá hiện tại của vật liệu và chi phí lắp đặt liên quan.
Khấu hao
Đối với mục đích thẩm định, khấu hao đề cập đến bất kỳ điều kiện nào ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị của việc cải thiện bất động sản và có tính đến:
- Suy thoái về thể chất, bao gồm hư hỏng có thể chữa được, chẳng hạn như sơn và thay mái nhà và hư hỏng không thể chữa được, chẳng hạn như các vấn đề về kết cấu
- Lỗi thời về chức năng, đề cập đến các đặc điểm vật lý hoặc thiết kế không còn được chủ sở hữu tài sản coi là mong muốn, chẳng hạn như các thiết bị lỗi thời, đồ đạc cũ kỹ hoặc những ngôi nhà có bốn phòng ngủ nhưng chỉ có một phòng tắm
- Sự lạc hậu về mặt kinh tế, do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra, chẳng hạn như nằm gần sân bay ồn ào hoặc nhà máy gây ô nhiễm.
Phương pháp 3: Phương pháp vốn hóa thu nhập
Thường được gọi đơn giản là phương pháp thu nhập, phương pháp này dựa trên mối quan hệ giữa tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu và thu nhập ròng mà tài sản tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm. Việc đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản đó có thể được kỳ vọng sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của tài sản đó có thể dự đoán được và ổn định.
Thẩm định viên sẽ thực hiện các bước sau khi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng hàng năm
- Hãy xem xét chỗ trống và tổn thất thu tiền thuê để xác định tổng thu nhập hiệu quả
- Khấu trừ chi phí hoạt động hàng năm để tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm
- Ước tính mức giá mà một nhà đầu tư thông thường sẽ trả cho thu nhập do loại và loại tài sản cụ thể tạo ra. Điều này được thực hiện bằng cách ước tính tỷ suất lợi nhuận hoặc tỷ lệ vốn hóa
- Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cho thu nhập hoạt động ròng hàng năm của tài sản để ước tính giá trị của tài sản
Định giá bất động sản chính xác rất quan trọng đối với người cho vay thế chấp, nhà đầu tư, công ty bảo hiểm và người mua cũng như người bán bất động sản. Mặc dù việc định giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia có tay nghề cao nhưng bất kỳ ai tham gia vào một giao dịch thực tế đều có thể hưởng lợi từ việc đạt được sự hiểu biết cơ bản về các phương pháp định giá bất động sản khác nhau.
————————————–
About us
VGM.AI – nền tảng tiếp thị địa lý, cung cấp dữ liệu về nhân khẩu học, dữ liệu cạnh tranh như điểm tiện ích POI, thông tin về các khu đất quy hoạch, đất dự án, đất ở …trên bản đồ giúp doanh nghiệp, tổ chức đưa ra được phân tích chính xác, nhanh chóng.
Các dữ liệu của VGM.AI được tổng hợp từ nhiều nguồn uy tín kết hợp với tự phát triển nhằm đảm bảo được số liệu gần với thời gian thực.
Tạo tài khoản miễn phí và trải nghiệm phân tích các dự án mẫu hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết cho trường hợp của bạn.
